Šta sa poslovanjem u tržnim centrima?

U mnogim zemljama, kao jedna od mera za suzbijanje širenja koronavirusa, uvedeno je ograničeno poslovanje u tržnim centrima. Negde su delimično zatvoreni, odnosno, ograničen im je rad u određenim delovima, a svuda se suočavaju sa enormnim padom posećenosti i prometa – potvrđuju u većini prodavnica i radnji koje su zakupci u tržnim centrima. Ovo je već sada jedan od ogromnih problema sa kojim se suočavaju i franšizni sistemi, koji često zakupljuju prostor (lokale) upravo u tržnim centrima. Sa ovim problem ubrzo će se suočiti i zakupci u Srbiji. Naime, u petak 20. marta Vlada Srbije je najavila da će se, pored kafića i restorana, u subotu 21. marta (od 20h), kao mera sprečavanja širenja epidemije, zatvoriti i svi tržni centri. 

Šta će se desiti sa poslovanjem u takvim, vanrednim uslovima, kako će se urediti odnosi tržnih centara kao zakupodavaca i njihovih zakupaca, među kojima je i veliki broj franšiznih sistema, ozbiljan je problem, sa dosta nepoznanica. Zakupnine u tržnim centrima su najčešće visoke, a u ovom trenutku, u uslovima ograničavanja kretanja i drugih mera sprečavanja epidemije koronavirusa, predstavljaju ozbiljan udar na likvidnost zakupaca.

Pravih odgovora na ova pitanja i način na koji se ovaj problem rešava na uporedivim tržištima, gde su već uvedene drastičnije mere ograničenja, još uvek nema. Međutim, trenutna situacija u drugim zemljama, ipak, može biti od pomoći i za razmatranje situacije koja će nastati i u Srbiji. Osvrnućemo se, stoga, na trenutnu situaciju u Poljskoj, gde je rad tržnih centara (šoping molova) značajno ograničen. Uz redakcijske izmene, doradu i komentare, prenosimo tekst koji je 18.3. 2020. objavljen na našem Franchising.pl portalu.

Kakva je situacija u Poljskoj?

Radoslav Knap, generalni direktor Poljskog udruženja trgovačkih centara, ističe da je najvažnije pitanje u trenutnoj situaciji sigurnost i zdravlje svih zaposlenih unutar trgovačkih centara, kao i kupaca. 

Sa druge strane, franšizni sistemi koji posluju u trgovačkim centrima, trenutnu situaciju razmatraju i iz drugog ugla – i to sa velikom neizvesnošću. – Za sada nismo dobili nikakve dodatne informacije od uprava tržnih cenatra u kojima posluje naša mreža – kaže Pavel Skvarčovski, operativni direktor u EBS-u, poljskom lancu perionica veša. Za njih je izvesno samo to da su u stalnoj, dnevnoj komunikaciji sa svojim primaocima franšiza po ovom pitanju, ali još uvek bez jasnih odgovora na sva novonastala pitanja. 

– Za sada nema nikakvog zvaničnog stava po pitanju zakupnina u tržnim centrima koji su, praktično, skroz ili delimično zatvoreni zbog situacije. Dobili smo samo informaciju da se sve i dalje tumači po odredbama ugovora koji su sklapani prilikom zakupa. Ali, kao što znate, niko nije predvideo ovakvu situaciju, pa zato i dalje čekamo razvoj događaja i računamo na razumevanje u tumačenju takvih ugovora – dodaje Agnješka Falinjska, franšizni menadžer u franšiznom lancu Kanz.

Tomaš Novicki, menadžer za razvoj poslovne mreže poljskog modnog brenda Greenpoint, najavljuje da će upravama tržnih centara, od strane ovog sistema biti upućeno pismo u kojem će se tražiti otkazivanje zakupnina u tržnim centrima za sve pogođene merama i za vreme trajanja ograničavajućih mera, kao i preispitivanje svih postojećih ugovornih odredbi o uslovima zakupa. – U ovoj situaciji smo u potpunosti na strani naših primalaca franšize. Radićemo na postizanju rešenja koja im idu u prilog, i stalno ćemo ih obaveštavati o razvoju događaja – kaže Novicki.

Zabrana se ne odnosi na sve

Ograničenje rada tržnih centara, inače, jedna je od prvih mera za ograničavanje širenja koronavirusa koja je još u samom početku krize uvedena u Poljskoj. Prema odluci poljske Vlade, u tržnim centrima i dalje mogu da rade prodavnice prehrambenih proizvoda, apoteke, drogerije i perionice, ali ostale prodavnice i lokali ne. Iako ne postoji tačan spisak branši u kojima poslovanje nije dozvoljeno, tumačenje je da se radi o svim drugim prodavnicama, uključujući one koje prodaju tekstilne proizvode, odeću, obuću, nameštaj, elektroniku, knjige... 

– Trenutno još nismo u mogućnosti da procenimo uticaj mere i gubitke koji će nastati za sve, uključujući i nas, same tržne centre, iako znamo da će gubici biti ogromni. Treba imati na umu da tržni centri nisu samo zakupodavci, već su i menadžeri centara, da su i poslodavci – bilo direktno ili indirektno – i da su i sami ugroženi uvedenim merama. Tržni centri su, naime, radno mesto za menadžment i službe održavanja, za čuvare, za ljude koji rade na marketingu, eventingu... – objašnjava Radoslav Knap. – Ukupno je u ovom segmentu zaposleno preko 400 hiljada ljudi u Poljskoj, a tržni centri i ritejl parkovi mesečno imaju između 120-150 miliona posetilaca – dodaje on.

Šta, onda, sa zakupninom u novim okolnostima? 

– Budući da su ograničenjima uvedenim od strane vlade adresirani zakupci ali ne i sami trgovački centri kao zakupodavci, sužava se prostor za drugačija ili nova tumačenja ugovora o zakupu. Građanski zakonik (Poljski građanski zakonik, prim. red.) u načelu ne sadrži jasne odredbe, kojima se stvara mogućnost da zakupci izbegnu plaćanje zakupnine, čak i situacijama kakva je ova sa koronavirusom. Zakupodavci mogu ostati pri stavu da su zakupcima, shodno ugovorima, stavili na raspolaganje prostor, odnosno, lokale unutar tržnih centara, a činjenica da vlada zakupcima ne dopušta otvaranje, može se tumačiti kao nešto što nije njihov problem. Odnosno da, shodno članu 495 Poljskog građanskog zakonika, ne postoji opcija koja bi stranama omogućila jasno izbegavanje međusobnih obveza zbog ovakvih vanrednih okolnosti. Drugim rečima, vladina zabrana objektivno ne sprečava zakupodavca da ispuni svoje obaveze, to jest, da zakupcu ustupi prostor u najam, a samim time ni zakupca da plati zakupninu. A poslovanje zakupca svakako može biti i jeste otežano – objašnjava Joana Domonj-Kulas iz advokatske kancelarije Causa Finita.

Sigurno je, ipak, da će franšizni sistemi, kao i svi drugi zakupci koji su pogođeni merama, insistirati na neplaćanju ili reviziji zakupa u tržnim centrima za vreme trajanja mera, tokom kojih su njihovi lokali, faktički, zatvoreni. 

Tržni centri u Poljskoj

U 2019. godini u Poljskoj je pušteno u rad gotovo 300.000 novih kvadratnih metara u tržnim centrima, od čega je gotovo četvrtina proširenje postojećih kapaciteta, čime je ukupan komercijalni prostor narastao na čitavih 12 miliona m2, pokazuje godišnji izveštaj o ovom tržištu konsalting firme Colliers International (Izvor: Colliers International, Tržišni pregled, Godišnji izveštaj 2020). Stopa iznajmljivanja prostora, kao i prosečne cene, tokom cele 2019. godine bili su stabilni. Najviše cene zakupa u najboljim trgovačkim centrima u Varšavi kreću se oko 120 EUR/ m2 mesečno, a u manjim centrima zakupnina se kreće između 35 i 40 EUR/m2 mesečno. Na kraju četvrtog kvartala 2019. godine u toku je bila izgradnja novih 430.000 m2 prostora u tržnim centrima, od čega jedna trećina treba da bude završena i puštena u promet u prvoj polovini 2020. godine.

Kako je u Srbiji?

U 2019. godini samo je u Beogradu ukupan komercijalni prostor u sklopu tržnih centara iznosio ukupno 284.000 m2, pokazuje izveštaj konsalting firme CBRE, a u toku je izgradnja novih 150.000 m2 (CBRE, kvartalni izveštaj za 2019. godinu). Prosečna cena zakupa, po istom izveštaju, kreće se između 26 i 28 EUR/m2. Površina svih tržnih centara u Srbiji, uključujući sve komercijalne prostore u objektima većim od 5.000 m2, prema proceni Confluence Property Management-a (izveštaj iz 2018. godine), iznosi oko milion kvadratnih metara. 

Jasno je da je problem zakupnine u tržnim centrima problem koji će se i te kako pojaviti i u Srbiji. U ovom momentu, većina tržnih centara neometano radi, uz korigovano radno vreme. U subotu 21. marta od 20h tržni centri će biti zatvoreni do daljnjeg. Ta činjenica, skupa sa činjenicom da je u većini lokala – izuzimajući eventualno prodavnice prehrambenih proizvoda i apoteke – već danima unazad bio prisutan primetan pad prometa izazvan drugim restrikcijama koje su uvedene u cilju suzbijanja širenja virusa, ukazuje na potencijal problema. Prvi predlozi i rešenja se tek očekuju. 

Autor: Maryla Pałasz

Orginalni tekst na poljskom portalu: Co z biznesem w centrach handlowych?

Priredio: